Antwoord op advies jaarlijkse huuraanpassing 2022

Antwoord op advies jaarlijkse huuraanpassing 2022

Beste HOG en Ons Woongoed,

 

Dank voor jullie advies op de jaarlijkse huuraanpassing 2022.

Jullie adviseren ons om een lager percentage (1%) te hanteren en om voor woningen met energielabel C t/m G geen huurverhoging door te voeren. Wij nemen die twee adviezen niet over. Hieronder staat toegelicht waarom we dat niet doen.

 

Waarom hanteert Ons Huis voor de jaarlijkse huuraanpassing het percentage dat door de minister is vastgesteld?

Zoals in de adviesaanvraag aangegeven verhogen wij de huur met maximaal inflatie, omdat ook wij te maken hebben met prijsstijgingen. Prijsstijgingen die op dit moment harder oplopen dan het percentage voor de huuraanpassing. Voor de lange termijn zijn de huurinkomsten van groot belang om de grote opgaven waar we voor staan (leefbare en veerkrachtige wijken, verduurzaming en toevoegen nieuwbouw) waar te kunnen maken. Dat betekent daarom ook een aanpassing van de huurprijzen naar het huidige prijsniveau. Deze afspraak hebben we al vastgelegd in het ondernemingsplan en in de prestatieafspraken.   

 

Wel een huurverhoging voor woningen met een energielabel C t/m G

Bij de jaarlijkse huuraanpassing houden wij rekening met het energielabel. Die maakt namelijk onderdeel uit van de streefhuur. Bij een energielabel C t/m G is de streefhuur lager dan bij een zelfde woning met energielabel A of B.

Wanneer een huurder na huurverhoging uitkomt op een kale huur boven de streefhuur, is de huurverhoging 0% of minder dan 2,3%.

 

Betaalbaar wonen

Uiteraard is Ons Huis er (mede) verantwoordelijk voor dat huren betaalbaar zijn. Een totale stijging van minder dan inflatie bij de jaarlijkse huuraanpassingen de afgelopen jaren draagt daar onder andere aan bij. Huurders die een kale huurprijs betalen boven de streefhuur, ontvangen immers geen huurverhoging. Ook hebben wij de afgelopen jaren bij de jaarlijkse huuraanpassing huren verlaagd. Wij zien als het gaat om betaalbaarheid echter ook een rol weggelegd voor de overheid, door voldoende inkomensondersteuning te bieden. Het gaat dan bijvoorbeeld om de huurtoeslag, maar denk daarbij ook aan de huidige regelingen om huishoudens (rondom het sociaal minimum) financieel te ondersteunen vanwege de stijgende energieprijzen.

Er is inderdaad een financieel voordeel door afschaffing van de verhuurdersheffing. Alhoewel deze voor Ons Huis wel gedempt wordt (voor circa 1/3) door stijging van het tarief van de vennootschapsbelasting en de verdere beperking van de renteaftrek. Opgaven die wij in eerste instantie niet meer waar konden maken vanwege de verhuurdersheffing, zijn nu voor de langere termijn weer mogelijk. Het gaat dan met name om investeringen in energetische maatregelen. Wij vinden het van groot belang om die weer uit te kunnen voeren de komende jaren, want die verbeteringen zorgen voor een verlaging van de energielasten en beïnvloeden zo de betaalbaarheid positief.   

In onze meerjarenbegroting 2022-2031 hebben we onze verduurzaming ambitie en opgave afgeschaald, omdat we daar in de 10 jaar begrotingstermijn onvoldoende financiële middelen voor bleken te hebben. Zonder deze ingreep voldeden we niet meer aan de minimum grenzen van de Autoriteit Wonen (Aw) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) ten aanzien van solvabiliteit en continuïteit (duurzaam verdienmodel). Het afschaffen van de verhuurdersheffing geeft Ons Huis de mogelijkheid om de oorspronkelijke opgave (Co2 neutraal in 2050) weer op te pakken.

 

Mochten jullie nog vragen hebben, dan horen wij dat graag.

 

Met vriendelijke groet, 

Dagmar van Kommer