Bewonerscommissies (klankbordgroepen) zijn hard nodig

Bewonerscommissies (klankbordgroepen) zijn hard nodig

Steeds meer huurders krijgen te maken met de verduurzaming, renovatie of sloop van hun huis. De verhuurder betrekt hen vaak te laat of helemaal niet bij de plannen. Huurders staan veel sterker als ze zich verenigen in een bewonerscommissie .

Bij woningcorporaties wordt meestal een klankbordgroep gevormd bij sloop, renovatie en verduurzaming.

Bron: Woonbond

Het zal je maar overkomen; plots hoor je van je verhuurder dat hij je huis wil verduurzamen, ingrijpend renoveren of slopen. Een gebeurtenis die in het ergste geval je leven totaal overhoop kan gooien.

In rustige en roerige tijden
Huurders hebben namelijk rechten bij renovatie (waaronder ook verduurzaming valt) en sloop. Om daar optimaal gebruik van te maken, is het wel zaak dat ze zich verenigen in een bewonerscommissie.

Zo’n commissie is overigens niet alleen nuttig bij renovatie en sloop. Een bewonerscommissie behartigt ook in ‘normale, rustiger’ tijden de belangen van de bewoners van een wooncomplex. Ze houdt zich onder meer bezig met de servicekosten of zaken als leefbaarheid en groen. Het is dus in alle omstandigheden goed als huurders samen optrekken in een bewonerscommissie. Maar bij renovatie, sloop en groot-onderhoud is dat meestal hard nodig om een goede plek te verwerven aan de onderhandelingstafel van de verhuurder.

Bewonerscommissies en de Overlegwet
Een bewonerscommissie heeft wettelijke rechten als het wooncomplex dat ze vertegenwoordigt 25 of meer woningen heeft (die op de één of andere manier een eenheid vormen en in elkaars nabijheid liggen). Dat geldt zowel bij een woningcorporatie als bij een commerciële verhuurder.

Een bewonerscommissie heeft het recht op informatie, overleg en advies op grond van de Wet op het overleg huurders en verhuurder, ook wel Overlegwet genoemd. De verhuurder is verplicht de bewonerscommissie te informeren over alle zaken die van belang zijn voor de huurders in het complex. Daar horen zeker sloop, renovatie en groot-onderhoud bij. De bewonerscommissie heeft ook het recht om over die zaken met de verhuurder overleg te voeren en er een schriftelijk advies over uit te brengen. De verhuurder is niet verplicht dat advies op te volgen. De rechten zijn dan ook geen garantie dat een bewonerscommissie daadwerkelijk inspraak heeft in het sloop- of renovatietraject. Als er een geschil is naar aanleiding van de Overlegwet, kunnen bewoners commissies dat voorleggen aan de Huurcommissie.

Rechten, plichten en taken
Om van haar rechten gebruik te kunnen maken moet een bewonerscommissie aan de verhuurder aantonen dat ze daadwerkelijk de bewoners in het complex vertegenwoordigt. Dat doet ze door hen op de hoogte te houden van haar werk en te betrekken bij het bepalen van haar standpunten. Daarvoor houdt de bewonerscommissie minimaal eens per jaar een vergadering, waaraan alle huurders van het complex kunnen meedoen. Als ze zo aantoont voldoende ‘representatief’ te zijn voor de complexbewoners, is de verhuurder wettelijk verplicht het werk van de bewonerscommissie te ‘faciliteren’. Wat de Woonbond betreft, hoort daar ook bij dat de verhuurder de bewonerscommissie financieel ondersteunt.

Vanwege haar rechten is het voor huurders die worden geconfronteerd met renovatie of sloop dus bijna noodzakelijk om zich te verenigen in een bewonerscommissie. Die commissie heeft dan de taak om de wensen, zorgen en angsten van de huurders te verzamelen, en deze in te brengen in het overleg met de verhuurder. Ook kan de commissie alternatieve ingrepen (laten) onderzoeken en onderhandelen over een sociaal plan. Waar nodig voert ze actie om voor de rechten van de bewoners op te komen.

Enkele verhuurders proberen de inbreng van een bewonerscommissie met haar rechten te voorkomen, door bij een renovatie- of sloopproject een ‘klankbordgroep‘ op te richten. Daarvoor worden dan individuele huurders uitgenodigd, om met de verhuurder mee te praten over het project. Zo’n klankbordgroep heeft echter niet de rechten van een bewonerscommissie. Als je dus door de verhuurder wordt uitgenodigd om aan zo’n groep mee te doen, is er maar één antwoord mogelijk: NEE, niet doen, hoe vereert je je misschien ook voelt. Je staat samen veel sterker als je je laat vertegenwoordigen door een bewonerscommissie.

Sociaal statuut en Sociaal plan
Volgens de Woningwet moeten woningcorporaties een reglement opstellen voor sloop- en renovatieprojecten. Ze zijn verplicht dat te doen in overleg met de huurdersorganisaties en bewonerscommissies.

Bij veel corporaties heet dit reglement het Sociaal statuut of Sociaal plan. Het bevat de basisrechten (en plichten) voor de bewoners(commissies) bij sloop of renovatie. In sommige gemeenten zijn deze rechten vastgelegd in een gezamenlijke regeling die voor alle woningcorporaties in de gemeente geldt.

Onderscheid maken
Omdat de rechten van huurders verschillen bij sloop, renovatie en groot-onderhoud, is het noodzakelijk onderscheid te maken. Het onderscheid tussen enerzijds sloop en anderzijds renovatie en grootonderhoud is wel duidelijk. Maar wat is het verschil tussen renovatie en grootonderhoud? Grofweg gezegd is er bij renovatie sprake van een verbetering van de woning, of een toevoeging aan de woning (‘geriefsverbetering’ of ‘verhoging van het woongenot’) . Groot-onderhoud is het repareren, vervangen of in goede staat houden van (reedsaanwezige) onderdelen van de woning. Groot-onderhoud moet je als huurder gedogen. Maar voor renovatie heeft de verhuurder de instemming nodig van minimaal 70 procent van de huurders. Omdat dit gedoe kan opleveren, willen verhuurders nog wel eens werkzaamheden presenteren als groot-onderhoud, terwijl er feitelijk sprake is van renovatie. Een bewonerscommissie moet hier goed op letten.

Renovatie
De verhuurder mag een complex alleen renoveren als minimaal 70 procent van de bewoners ermee instemt. Dit geldt ook bij verduurzaming als deze leidt tot een lagere energierekening. Dan gelden de maatregelen namelijk als een verbetering van de woning. Om te peilen of 70 procent van de bewoners instemt, houdt de verhuurder een draagvlakmeting. Daarbij worden alle bewoners gevraagd individueel akkoord te gaan met het renovatievoorstel. Dat voorstel moet aan bepaalde voorwaarden voldoen. Zo moet er bijvoorbeeld duidelijk in staan wat er precies in de woningen gaat gebeuren, hoe lang de werkzaamheden duren, of de huurder in de woning kan blijven wonen en welke huurverhoging ermee gepaard gaat. Die huurverhoging moet ‘redelijk’ zijn en worden onderbouwd. Woon je in een sociale huurwoning en ben je het met de huurverhoging niet eens, dan kun je naar de Huurcommissie stappen. Bij een geliberaliseerde huurwoning ga je hiervoor naar de rechter.

Groot-onderhoud
Huurders moeten groot-onderhoud aan hun woning gedogen. Daar staat tegenover dat de verhuurder voor de werkzaamheden geen huurverhoging mag vragen. Gedogen wil niet zeggen dat je maar alles moet slikken. Je mag van je verhuurder verwachten dat hij de werkzaamheden ruimschoots op tijd aankondigt. En dat hij probeert de overlast zoveel mogelijk te beperken. Hoe hij dat doet, wordt in de wet niet geregeld. Goede verhuurders leggen hiervoor regels op aan hun aannemers. Zoals de plicht om aan het eind van elke dag stof en puin weg te halen, of om het deel van de woning waarin wordt gewerkt af te schermen met een doek. Ook kunnen verhuurders, als huurders bijvoorbeeld hun badkamer niet kunnen gebruiken, tijdelijk een douchewoning ter beschikking stellen.

Anders dan bij sloop en renovatie hoeven woningcorporaties geen reglement te hanteren voor het uitvoeren van grootonderhoud. Een bewonerscommissie kan echter altijd proberen zo’n onderhoudsreglement te laten opstellen. Eén basisrecht blijft altijd overeind: de verhuurder moet huurders ‘ongestoord woongenot’ blijven garanderen, ook bij groot-onderhoud.

Het is uiteindelijk in een Sociaal plan dat de bewonerscommissie haar grote toegevoegde waarde kan bewijzen. En hoe eerder de commissie bij de opstelling daarvan wordt betrokken, hoe soepeler het project ook voor de verhuurder zal verlopen.