Verslag ALV Ons Woongoed 18 april 2019

Verslag ALV Ons Woongoed 18 april 2019

Notulen van de Algemene Ledenvergadering van Ons Woongoed gehouden op

13 maart 2019 aan de Waterloseweg 3 te Apeldoorn.

Locatie:          Veluwezaal op de begane grond

Aanwezig:     Namens het bestuur van Ons Woongoed: Hans Schoenmaker (voorzitter), Jan Huiskamp (secretaris), Clara Mulder en Klaas Vaartjes.

Gasten:          Namens Ons Huis: Arjen Jongstra (bestuurder van Ons Huis), Emma Gossink (manager Buurtregie Ons Huis), Sander van Bodegraven (huurderscommissaris) en Gemma Oosterman (huurderscommissaris).

Namens boekhoudkantoor Geert Huisman en zoon VOF: Arnold Huisman.

Leden:           Z/zie presentielijst, er zijn ca. 40 leden aanwezig.

Notulist:         Bernadette Oleman (Allround Secretarieel Support)

 

 

1. Opening

De voorzitter opent de vergadering om 19.00 uur en heet de aanwezigen welkom.

In het bijzonder worden de huurderscommissarissen welkom geheten, Sander van Bodegraven en Gemma Oosterman. Daarnaast een speciaal welkom aan Arjen Jongstra (bestuurder van Ons Huis), Bernadette Oleman (notulist) en Arnold Huisman die de boekhouding van Ons Woongoed heeft gedaan.

Het bestuur wordt voorgesteld.

 

2. Goedkeuring notulen 24 april 2018

Tekstueel:

Het verslag wordt ongewijzigd goedgekeurd met dank aan de notulist.

 

3. Jaarverslag bestuur

Het jaarverslag is toegestuurd naar eenieder.

  • Na de fusie van Ons Huis en Woningbedrijf Warnsveld, hebben de huurdersorganisaties besloten zoveel mogelijk samen op te trekken. De intentie was om Ons Woongoed en de HOG (Huurders Overleg Groep Warnsveld) samen te voegen. Echter is gebleken dat de HOG-toezeggingen heeft gedaan aan de bewoners om tenminste drie jaar zelfstandig te opereren. Daarop is besloten dat de HOG de belangen van de huurders in Zutphen/Warnsveld blijft behartigen en Ons Woongoed de belangen van de huurders in Apeldoorn. In de overgangsfase worden de belangen van St. Elisabeth nog behartigd door Ons Woongoed. De bestuursvergaderingen worden afzonderlijk gevoerd, maar de overlegvergaderingen met Ons Huis worden wel samen gevoerd.
  • Het is nog niet gelukt om een informatiemap te maken voor nieuwe huurders. Het bestuur van Ons Woongoed heeft vernomen dat dit een gemis is.
  • Er wordt gevraagd of de streefhuren verhoogd worden of naar één norm worden gebracht. Geantwoord wordt dat Ons Huis de streefhuur opnieuw vaststelt, sommige huren zullen verhoogd worden en sommige huren worden verlaagd. Het eindresultaat is dat er een logisch verband is tussen woningwaarderingssysteem en de streefhuur. Het richtpercentage van de maximale huur is van grondgebonden woningen anders dan van gestapelde woningen. Er worden uitzonderingen gemaakt op diverse overwegingen. Ons Huis heeft nooit één streefhuur gehad.

 

4. Verkiezing kascommissie

Er is vorig jaar tijdens de Algemene Ledenvergadering geen kascommissie benoemd. De voorzitter heeft de twee oud-kascommissieleden benaderd en zij hebben aangegeven de kascommissie niet te willen uitvoeren, omdat zij dit al twee jaar achtereen hebben gedaan.

De voorzitter stelt voor om in deze vergadering een kascommissie, bestaande uit twee leden, te benoemen die de cijfers van 2018 en 2019 gaan beoordelen. De kascontrole kan worden uitgevoerd bij de heer Huisman op kantoor.

Er zijn geen vrijwillige aanmeldingen vanuit de aanwezigen van de Algemene Ledenvergadering.

 

5. Financieel jaarverslag 2017 en 2018 + contributie

De jaarrekeningen 2017 en 2018 is toegestuurd naar eenieder.

 

Jaarrekening 2017:

De voorzitter zegt dat in de jaarrekening 2017 de kascommissie het bestuur decharge heeft verleend, maar dit moet de Algemene Ledenvergadering doen. Tevens waren er nog een aantal vragen over de jaarrekening, waardoor het verlenen van decharge voor de jaarrekening van 2017 is uitgesteld.

Een van de vragen was wat de diverse voorbehouden die in de jaarrekening staan precies betekenen. De heer Huisman zegt dat er onder andere wordt gesteld ‘de aard en omvang van deze werkzaamheden brengen met zich mee dat deze niet kunnen resulteren in een volledige zekerheid omtrent de getrouwheid van de jaarrekening’. Een vereniging heeft geen accountantscontrole nodig, het feit is daarom dat de cijfers alleen samengesteld, gerubriceerd en globaal nagekeken worden en dat is voldoende voor een vereniging. Het voorbehoud wil niet zeggen dat het accountantskantoor er niet naar gekeken heeft en men bang is dat er diverse onvolledige zaken in zitten, maar het is standaard dat er een voorbehoud gemaakt wordt in een jaarrekening. De heer Huisman geeft aan dat de jaarrekening een getrouw beeld geeft van hetgeen wat heeft plaatsgevonden.

 

De vergadering verleend decharge voor de jaarrekening van 2017 door een meerderheid van de stemmen.

 

Jaarrekening 2018:

Er wordt gevraagd of er een specificatie is van de toename van de kosten in de winst- en verliesrekening. De voorzitter antwoordt dat er een toename van de kosten in de post ‘website financieel pakket’ is geweest, omdat er onderhoud heeft plaatsgevonden op de website. Daarnaast is er in 2017 een poging gedaan om meer en beter te communiceren. Er is daardoor veel meer verstuurd, waardoor de drukwerk- en verzendkosten zijn gestegen. Zo zijn er bijvoorbeeld 5.500 huurwijzers verstuurd en nieuwsbrieven verstuurd naar alle huurders. De representatiekosten voor het bestuur zijn verhoogd, doordat het bestuur met grote regelmaat naar Warnsveld is gereisd voor vergaderingen.

 

Omdat er geen kascommissie is benoemd, kan er nog geen decharge worden verleend.

 

Contributie:

Voorheen werd er contributie geïnd en kreeg Ons Woongoed een bijdrage van Ons Huis, waardoor de werkzaamheden van Ons Woongoed uitgevoerd konden worden. In verband met een nieuwe wetgeving een aantal jaren geleden, dient Ons Huis de kosten voor Ons Woongoed te betalen. Er is daardoor reserve opgebouwd door Ons Woongoed, welke nu bestaat uit ongeveer € 14.000,=. Enerzijds geeft dit onafhankelijkheid wanneer Ons Huis een bepaalde post niet wil betalen, anderzijds mag de reservepost niet verder groeien.

Het voorstel is daarom om de contributie te verlagen naar € 0,10 per maand of € 1,00 per jaar. Dit is afhankelijk van wat makkelijker is voor de administratie van Ons Huis. Men wil graag een contributiebedrag in rekening brengen, omdat het van belang is dat huurders bewust lid worden.

De vergadering gaat akkoord met het nieuwe contributievoorstel.

De heer Huiskamp verlaat de vergadering om 19.20 uur.

 

6. Resultaten enquête eind maart 2019

Eind maart 2019 is er een huurdersenquête verstuurd naar alle huurders in Apeldoorn met het verzoek om voor 31 maart 2019 te reageren. De enquête is niet gestuurd naar Zutphen en Warnsveld. Er zijn 5.000 enquêtes verstuurd en er zijn ongeveer 520 reacties binnengekomen. Een respons van 10% is redelijk. Op het voorblad is vermeld dat er onder de inzenders vijf cadeaubonnen van € 25,00 worden verspreid, waardoor de respons waarschijnlijk hoger is dan men gewend is. De cadeaubonnen zijn inmiddels verstuurd.

Het eindresultaat van de enquête 2019 is toegestuurd naar eenieder. De voorzitter neemt de resultaten door. De ervaring is dat ontevreden huurders eerder respons geven op een enquête dan tevreden huurders.

Er wordt opgemerkt dat de tijd tussen ontvangst van de enquête en de uiterlijke datum van verzending te kort is geweest.

Er wordt gevraagd of er is gekeken naar hoeveel leden van Ons Woongoed hebben gereageerd op de enquête. Ongeveer 30% van de huurders is lid van Ons Woongoed. De voorzitter antwoordt dat dit nog niet is gebeurd. Daarnaast zijn ook de tekstantwoorden nog niet verder uitgewerkt. Dit wordt na de Algemene Ledenvergadering opgepakt door het bestuur.

 

7. Verkiezing/benoeming bestuursleden

Het schema ‘aftreden bestuursleden’ is toegestuurd naar eenieder.

Hans Schoenmaker treedt af als voorzitter en is niet herkiesbaar. Julius Weskamp treedt af, omdat hij is verhuisd.

Op dit moment vormen daardoor Clara Mulder, Jan Huiskamp en Klaas Vaartjes met zijn drieën het bestuur. Er zijn een behoorlijk aantal aanmeldingen geweest van huurders die meer willen weten over de bestuursfuncties. Een aantal kandidaten hebben aangegeven dat zij daadwerkelijk bestuurslid willen worden. Na de Algemene Ledenvergadering gaat het huidige bestuur om tafel met de kandidaat-bestuursleden. De verwachting is dat het bestuur gaat bestaan uit zes tot zeven personen. De leden van Ons Woongoed zullen hier te zijner tijd over geïnformeerd worden.

De procedure is, zoals in de statuten staat weergegeven, dat bestuurs-kandidaten voorgedragen door het bestuur (niet meer dan zeven personen) geacht worden benoemd te zijn in de eerstvolgende vergadering. Indien er meer bestuurs-kandidaten zijn, waardoor er in dit geval een bestuur wordt gevormd van meer dan tien personen, dan dient er gestemd te worden in de Algemene Ledenvergadering.

 

8. Mededelingen Ons Huis

  • Energetische maatregelen: hoe doen wij dat?

Arjen Jongstra vertelt dat er landelijke afspraken zijn gemaakt dat eind 2021 het gemiddelde van het aantal woningen op energielabel B moet staan. Deze afspraak wordt behaald door Ons Huis. Dit betekent niet dat alle woningen energielabel B krijgen, maar het gemiddelde van het aantal woningen wel. Dit wordt gedaan door de woningen die gerenoveerd worden, zoveel mogelijk naar energielabel A te brengen. Dit wordt onder andere bereikt door het isoleren van spouwmuren en daken.

Voor Zutphen is afgesproken dat dit in 2021 gerealiseerd wordt en in Apeldoorn in 2020. De verwachting is dat beide regio’s in 2020 gerealiseerd zijn.

Er zijn met een viertal aannemers afspraken gemaakt voor drie jaar. Waarbij alle complexen die gerenoveerd moeten worden, verdeeld zijn in vier groepen. Iedere aannemer heeft een eigen groep en zij werken het uitvoeringsplan uit tegen een vooraf vastgesteld budget. Er wordt zoveel mogelijk gericht op de isolatie van de woning en her en der gaat men zich richten op de installatie. Het is dus niet de bedoeling dat de cv-ketels vervangen gaan worden, omdat men eerst wil kijken naar de beste oplossing voor de toekomst per wijk. Men wil namelijk graag weten hoe de energietransitie gaat plaatsvinden. Er zijn diverse pilots gestart. Tevens is men aan het nadenken over CO2-neutraal.

Er wordt gevraagd of de corporaties de kartrekkers worden voor de energetische maatregelen per wijk, zodat de huizenkopers daarop kunnen meeliften. Arjen Jongstra antwoordt dat er een landelijke afspraak is gemaakt waarbij het zo wordt ingeregeld dat een aantal woningcorporaties zich aanmelden op een warmtenet met een bepaald aantal woningen (startmotor) en waarbij de verwachting is dat deze op dit moment duurder is dan in de toekomst. De meerwaarde wordt grotendeels vergoed aan de corporaties door subsidies en belastingvoordelen. Het is niet zo dat de woningcorporaties de prijs gaan betalen, zodat uiteindelijk huizenkopers daarvan kunnen profiteren. De overheid ziet in de woningcorporaties wel een soort volume, zodat zij dit traject in gang kunnen zetten.

Er wordt gevraagd of er ook zonnepanelen worden geplaatst. Arjen Jongstra antwoordt dat er een project is geweest ‘zon of huur’. Daarnaast worden er her en der zonnepanelen geplaatst, zodat ook de servicekosten verlaagd kunnen worden. Maar men is nog niet bezig met het uitrollen van een project om op zoveel mogelijk huurwoningen zonnepanelen te plaatsen. Dit behoort meer bij een volgende stap, om ook CO2-neutraal te worden.

Er wordt aangegeven dat er bij een renovatie een ouderwetse stortbak is geplaatst, waarbij er niet ‘zuinig gespoeld’ kan worden. Arjen Jongstra geeft aan dat Ons Huis de eerste focus heeft op elektriciteit en gas.

Er wordt gezegd dat er in Zutphen energetische maatregelen zijn genomen. Echter wordt opgemerkt dat men veel woningen kouder vindt worden dan voorheen en dat er daardoor meer gestookt moet worden. Arjen Jongstra zegt dat hierover gesprekken zijn gevoerd tussen de huurders en Ons Huis. De woningen zijn geïsoleerd en men  heeft geen gasaansluiting meer. Dit zou in theorie beter uit moeten pakken. Voor de energetische maatregelen die getroffen worden, wordt in principe geen huurverhoging doorbelast, zodat de woonlasten laag blijven.

Emma Gossink sluit aan bij de vergadering om 19.45 uur.

Er wordt gevraagd wanneer het mogelijk wordt voor een huurder om zelf zonnepanelen te kopen en te plaatsen op een huurhuis. Dit is tot nu toe niet mogelijk bij Ons Huis. Emma Gossink antwoordt dat er een aantal praktische en juridische bezwaren zijn. Het nadeel van het wonen in een huurhuis is dat dit soort zaken planmatig worden aangepakt. De energieopwekkingssystemen zullen in de toekomst meer een rol gaan spelen.

Er wordt aangegeven dat men zich stoort aan de algemene verlichting aan de Kalverstraat. De verlichting gaat ’s ochtends om 09.00 uur uit en ’s avonds om 19.00 uur aan. Dit is energieverspilling, met name in de zomertijd. Dit punt wordt meegenomen door Ons Huis.

 

  • Nieuwbouwplannen

Arjen Jongstra zegt dat er concreet een aantal nieuwbouwplannen zijn waarbij men in voorbereiding is.

In Warnsveld is men bezig met de voorbereiding van 28 woningen op eigen grond. De bouw wordt hopelijk dit jaar gestart.

In Apeldoorn zijn er afspraken om 45 sociale grondgebonden huurwoningen te bouwen in het Julianapark. De bouw moet dit jaar gestart worden.

Men is met drie locaties in Apeldoorn bezig in de voorbereiding, deels op eigen grond. En op nog een locatie in Warnsveld.

Zutphen wil eigenlijk niet meer sociale huurwoningen hebben. Over de drie locaties die er zijn, zijn afspraken gemaakt over hoeveel woningen men daar mag realiseren. Daarnaast is men van plan om in het St. Elizabeth woningen toe te voegen door middel van algemene ruimtes om te vormen tot appartementen.

In Apeldoorn is er grote behoefte aan extra sociale huurwoningen. In de gemeenteraad wordt op 18 april jl. de woonagenda vastgesteld. Er zullen 500 sociale huurwoningen extra gerealiseerd moeten worden in Apeldoorn. De huidige plannen vallen daar niet onder. Er zijn nog geen concrete locaties. Dit doel moet binnen 5 à 6 jaar gerealiseerd worden.

Er wordt gevraagd of 500 extra sociale huurwoningen voldoende is voor de toekomst. Arjen Jongstra antwoordt dat de druk toeneemt, omdat de slaagkans afneemt. Er zullen ook middensegment woningen worden toegevoegd, zodat er een doorstroom kan plaatsvinden. Het aantal extra sociale huurwoningen is door het onderzoek van Companen vastgesteld.

Er wordt aangegeven dat Apeldoorn aan het vergrijzen is. Een woonbehoefteonderzoek voor senioren zou hierbij een optie kunnen zijn. Arjen Jongstra zegt dat 50% van de woningen gestapeld is. Uit onderzoek blijkt dat maar 4% van de senioren daadwerkelijk wil verhuizen. In principe wordt er altijd gebouwd voor twee geschikte doelgroepen.

Er wordt aangegeven dat het opvalt dat er veel seniorenwoningen in Apeldoorn zijn die ver van een winkelcentrum zijn gelegen. Arjen Jongstra zegt dat er bij een nieuwbouw rekening wordt gehouden of er voldoende voorzieningen zijn in de buurt.

  • Aandachtspunten 2019

Arjen Jongstra zegt dat er voor Ons Huis veel aandachtspunten zijn.

Men gaat zich voornamelijk richten op de tevreden huurder. Dit staat ook centraal in het ondernemersplan. Een van de punten die hiervoor zijn opgenomen is dat wanneer iemand belt voor een reparatieverzoek, men rechtstreeks een afspraak kan inplannen bij een aannemer. Daarnaast wil men meer investeren in ICT, zodat er ook digitaal een afspraak ingepland kan worden. Ook zal men meer geautomatiseerd gaan werken, waardoor ook het archief en bijvoorbeeld bouwtekeningen ter plekke door monteurs opgeroepen kunnen worden.

Verduurzamen is een belangrijk punt, zodat ook de woonlasten omlaag gebracht kunnen worden.

De bouw van de 500 extra sociale huurwoningen is ook een aandachtspunt.

  • Huuraanpassing 2019

Sociale huurwoningen:

Emma Gossink zegt dat er voorheen altijd werd gesproken over de jaarlijkse verhoging, wat er ook gebeurde, de huur ging altijd omhoog. Tegenwoordig wordt er gesproken over huuraanpassing. De huur is voor dit jaar met de inflatiepercentage verhoogd. Er zijn ook huurders die een brief hebben ontvangen zonder huurverhoging. Dit komt omdat zij al de huur betalen voor een woning, die Ons Huis zou vragen als zij de woning opnieuw adverteren. Daarnaast zijn er ook huurders die een huurkorting hebben gekregen. Dit is omdat het beleid is aangepast en men niet wil dat het verschil tussen lange huurders en nieuwe huurders heel groot wordt. Daardoor komt men op een gemiddelde huuraanpassing van 0,91%.

Er wordt gevraagd of er altijd te veel betaald is, wanneer men een huurverlaging krijgt. Emma Gossink zegt dat er in de afgelopen 10 jaar steeds aanpassingen gedaan moesten worden in de streefhuren om verschillende redenen, waaronder passend toewijzen. Dit is te ondoorzichtig geweest, waardoor het beleid opnieuw is aangepast. Er is vooral gekeken naar passend inkomen en passend toewijzen, zodat men evenveel kans maakt op een woning. Daarnaast is er in Nederland een puntensysteem voor huurwoningen, zodat er een relatie is tussen prijs en kwaliteit. Zodoende is het hele huurbeleid vastgesteld en opnieuw bekeken.

Ons Woongoed heeft gesteld dat een woning nooit een hogere huur mag hebben dan een streefhuur. Dit kan echter niet altijd gesteld worden en dit geldt alleen bij nieuwe verhuringen. Ons Woongoed is van mening dat dit altijd gesteld zou moeten worden. Er is daarom een maximaal verschil overeengekomen tussen Ons Woongoed en Ons Huis.

Vrije sector huurwoningen:

Ook voor de vrije sector huurwoningen is er een inflatie toegepast. Er was geen aanleiding om dit anders te doen dan bij de sociale huurwoningen. De prijs van een vrije sector huurwoning wordt bepaald door de woningmarkt.

 

9. Rondvraag

  • Er wordt gerefereerd aan een aflevering van Kassa, waarbij gewaarschuwd wordt voor gevaarlijke ketels. Hierop heeft een huurder contact opgenomen met Feenstra. De eerste reactie hierbij was dat de installateur de cv-ketel goed heeft onderhouden, maar volgens de huurder is dit niet het geval en heeft hij hier bewijs van.
    Nu is er daadwerkelijk een cv-ketel ontploft in een van de huurwoningen van de Arbeidsstraat. De huurder heeft vervolgens direct contact opgenomen met Feenstra met de mededeling dat hij zich absoluut niet veilig voelde in zijn woning door de betreffende cv-ketel en de kans op ontploffingsgevaar. Echter is er geen reactie meer van Feenstra ontvangen. Het betreft 8 woningen en de huurders geven aan dat zij angstig zijn voor ontploffing. Er zijn senioren die zich hierdoor niet meer zelfstandig durven te douchen.
    Arjen Jongstra vertelt dat wanneer de betreffende ketels goed onderhouden zijn, er weinig kans is op ontploffingsgevaar. De cv-ketels zijn wel storingsgevoelig. Er zijn ongeveer 200 van deze cv-ketels in het bezit van Ons Huis. Er is afgesproken dat deze ketels in 2019 en 2020 worden vervangen. Daarnaast is er een extra medewerker die de risicoadressen gaat bezoeken voor het onderhoud van de cv-ketels. De risicoadressen zijn huurders die niet reageren op een onderhoudsverzoek en/of niet thuis zijn.
  • Er wordt gevraagd om de volgende vergadering niet meer te houden op een Witte Donderdag. Dit kan ook van invloed zijn op de opkomst, omdat er veel mensen zijn die dan naar de kerk gaan.
  • Er wordt gevraagd hoe een nieuwe huurder kan zien wanneer er onderhoud is uitgevoerd op een cv-ketel. Er worden namelijk geen stickers meer geplaatst op een cv-ketel. Er wordt geadviseerd om contact op te nemen met Ons Huis. De basis is dat de ketel om het jaar wordt onderhouden.
  • Er wordt opnieuw bezwaar gemaakt op het tijdstip van de vergadering. Met name jongere mensen kunnen niet komen in verband met werk en kinderen. De voorzitter geeft aan dat hij van niemand vernomen heeft dat zij niet aanwezig kunnen zijn vanwege het tijdstip.
  • Er staan twee verslagen op de website voor de Algemene Ledenvergadering. Dit is niet juist. Het bestuur geeft dit door aan het secretariaat, Linda van Ree.
  • Er wordt gevraagd naar de verkiezing van het bestuur. Er zijn meerdere mensen die zich hebben ingespannen voor het bestuur. Er wordt geattendeerd op het uitgebrachte rapport. Men maakt zich zorgen om de toekomst. Het huidige bestuur zal dit oppakken.
  • Arjen Jongstra staat stil bij het vertrek van Hans Schoenmaker. Arjen Jongstra zegt dat men het niet altijd eens was, maar dit is goed omdat een huurdersvereniging de wooncorporatie scherp dient te houden. Dit heeft Hans Schoenmaker met verve gedaan en altijd uit belang van de huurder. Arjen Jongstra heeft altijd een wederzijds respect ervaren en bedankt Hans Schoenmaker voor zijn inzet.

 

10. Sluiting

De voorzitter bedankt de aanwezigen voor hun komst en sluit de vergadering om 20.30 uur.